Cuando lanzamos la calculadora de cuánto puedo pedir, empezamos a recibir mensajes con dudas muy parecidas entre sí. Con el tiempo nos dimos cuenta de que casi todos giraban en torno a los mismos ocho fallos. Aquí van, ordenados por la frecuencia con la que aparecen.
1. Calcular la entrada, pero olvidar los gastos de compra
El error más repetido, con diferencia. La gente ahorra el 20% del precio pensando que con eso ya tiene suficiente, y se encuentra en la recta final con que faltan entre un 10% y un 12% adicional en impuestos, notaría, registro y gestoría. Nuestra guía del ITP por comunidad autónoma desglosa esa parte exacta.
2. Comparar por TIN en lugar de por TAE
Un TIN más bajo con muchas vinculaciones puede salir más caro que un TIN algo más alto sin apenas condiciones. La TAE es la única cifra que de verdad compara manzanas con manzanas.
3. Pedir el máximo que el banco te concede
Que un banco te apruebe una cuota del 35% de tus ingresos no significa que esa cuota te vaya a resultar cómoda. Ese porcentaje es un límite de riesgo del banco, no una recomendación de bienestar financiero. Muchas familias que piden el máximo autorizado terminan con muy poco margen para imprevistos durante los primeros años.
4. No mirar más de un banco
Aceptar la primera oferta (sobre todo si viene de tu banco habitual) casi siempre significa dejar dinero sobre la mesa. Ya lo explicamos en detalle en la guía de negociación: generar competencia entre entidades es la palanca más efectiva y no cuesta nada.
5. No tener en cuenta la edad al elegir el plazo
La mayoría de bancos exigen que el préstamo termine de pagarse antes de los 75-80 años del titular. Pedir un plazo de 30 años con 45 años cumplidos puede no ser viable, o puede exigir avalistas o condiciones peores de lo esperado. Cuanto antes se calcula esto, menos sorpresas hay a mitad del proceso.
6. Firmar sin simular una subida de tipos (en hipoteca variable)
Una hipoteca variable con una cuota cómoda hoy puede dejar de serlo si el euríbor sube en las próximas revisiones. Antes de firmar, merece la pena simular qué pasaría con la cuota si el diferencial de referencia subiera uno o dos puntos, y comprobar si ese escenario seguiría siendo asumible.
7. No comparar comprar con seguir de alquiler
Es una pregunta que mucha gente da por respondida antes de hacer números. Según cuánto tiempo pienses quedarte en la vivienda, la revalorización esperada y lo que podrías rentabilizar invirtiendo en vez de comprar, la respuesta cambia bastante. Tenemos un comparador de patrimonio pensado justo para esto.
8. Dejar la amortización anticipada para "cuando sobre algo"
No es un error del proceso de solicitud, pero es el que más arrepentimiento genera después. Quien mete pagos extra en los primeros años de la hipoteca (cuando el peso de los intereses es mayor) ahorra bastante más que quien lo hace al final. No hace falta esperar a tener una cantidad grande: incluso pagos moderados y tempranos mueven la aguja de forma notable.
- Antes de solicitar nada, calcula tu cuota y compárala con el límite recomendado de esfuerzo según tus ingresos.
- Pide FEIN por escrito de al menos tres bancos antes de decidir.
- Deja un colchón de ahorro aparte de la entrada y los gastos, para imprevistos del primer año.
- El fallo más repetido: olvidar los gastos de compra (10-12% adicional) y contar solo con la entrada.
- Compara varios bancos por TAE, no aceptes la primera oferta ni pidas el máximo autorizado.
- Amortizar pronto (aunque sea poco) ahorra más que esperar a tener una cantidad grande.
Este artículo es informativo y recoge patrones habituales del proceso hipotecario en España. No sustituye el asesoramiento de tu banco, gestoría o un asesor financiero.